2021년 신축년 달라지는 부동산 제도 11가지 알아 봅시다.

1. 양도세 과세 시 <분양권>도 주택으로 간주

지금까지는 1세대 1주택자가 분양권을 보유한 상태에서 해당 주택을 양도하면 1주택으로 간주해 양도세 비과세 여부를 판단했습니다. 하지만 2021년 1월 1일부터 신규 취득한 분양권은 주택수에 포함해 과세 여부를 따지게 됩니다. 다만 1세대 1주택자가 이사 등 목적으로 분양권을 취득한 경우에는 일시적 2주택 비과세 특례를 적용할 예정이라고 합니다.

2. 1세대 1주택 장기보유특별공제에 <거주기간 요건> 추가

2021년 1월 1일부터 1주택자가 9억원 초과 주택을 양도할 때 적용되는 장기보유특별공제에 거주기간 요건이 추가됩니다. 현재는 보유기간에 따라 연 8%씩 공제하던 것에서 보유기간 연 4%, 거주기간 연 4%로 분리해 각각 40%까지 공제해 줍니다. 따라서 보유기간이 길어도 실제로 거주한 기간이 짧으면 공제율이 낮아 세 부담이 증가할 수 있습니다.

3. 소득세 최고세율 인상 및 과세표준 구간 조정

소득세 과세표준이 5억원 초과 최고 42% 세율에 그쳤던 것에서 10억원 초과 최고 45%의 세율 구간이 신설 됐습니다. 2021년 1월 1일 이후 발생하는 소득분부터 과세표준이 10억원 이하인 경우엔 최고세율이 기존과 다르지 않지만, 10억원을 초과하면 초과하는 소득에 대해서 세율이 3%포인트(p) 늘어난 45%를 적용하게 됩니다.

4. 종합부동산세율(종부세율) 최고 6%까지 인상

2021년부터는 종합부동산세율이 최고 6%까지 인상됩니다. 2주택 이하 소유 시 세율은 과세표준 구간별로 0.6%~3.0%, 3주택 이상·조정대상지역 2주택자는 1.2%~6.0%까지 적용됩니다. 종부세 부담이 커지면서 일부 다주택자는 과세기준일인 6월 1일 전 주택 처분에 나설 것으로 전망됩니다. 다주택을 보유한 법인의 경우 종합부동산세 최고세율(6%)이 적용되고, 6억원 공제가 폐지되면서 더욱 세 부담이 커지게 됩니다.

5. 종합부동산세 공제한도 최대 80%까지 확대

2021년부터 과세기준일 현재 만 60세 이상인 1세대 1주택자(부부 공동명의 포함)가 주택을 5년 이상 장기 보유한 경우, 연령공제 40%, 보유공제 50%를 합쳐 종합부동산세액의 최대 80%까지 공제받게 됩니다. 현행 최고 70%에서 10%포인트(p) 오르기 때문에 1주택 은퇴자의 종부세 부담이 다소 줄어들 것으로 보입니다.

6. 법인 주택양도 추가 세율 10%→20% 인상

현재는 법인의 주택 양도차익에 대해 기본 법인세율(10~25%)에 10%를 추가하고 있지만, 내년 이후 양도하는 주택부터는 추가 세율이 20%로 인상됩니다. 법인이 2020년 6월 18일 이후에 8년 장기 임대 등록한 주택에도 추가세율이 적용됩니다.

7. 재건축 아파트 실거주 요건 추가

수도권 투기과열지구 재건축 아파트의 경우 조합원 분양신청 시까지 2년 이상 거주한 경우에 한해 분양 신청을 허용합니다. ‘2년 실거주’는 합산 거주이기 때문에 연속으로 2년을 거주하지 않아도 됩니다. 현재 이런 내용을 담은 ‘도시 및 주거환경정비법’이 국회에 발의돼 있는데, 개정안 통과 이후 최초로 조합설립인가를 신청하는 사업장부터 적용됩니다.

8 수도권 분양가상한제 주택의 거주의무기간 설정

수도권 분양가상한제 적용주택 입주자에게 거주의무가 부과됩니다. 분양가가 시세보다 얼마나 저렴한지에 따라 공공택지는 3~5년, 민간택지는 2~3년입니다. 거주의무기간 중 해외체류, 근무 등 부득이한 사유가 있는 입주자는 거주한 것으로 간주합니다. 만약 거주의무기간 중 이사할 경우에는 LH(한국토지주택공사) 등에 우선 매각해야 합니다. 거주 의무는 내년 2월 19일 이후 입주자모집 승인을 신청하는 단지부터 적용됩니다.

9. 양도소득세 중과세율 인상

내년 6월부터 다주택자가 주택을 팔 때, 양도세 중과세율이 ‘기본세율+10~20%p’에서 ‘기본세율+20~30%p’로 인상됩니다. 2년 미만 보유 주택 및 조합원 입주권을 팔 때의 세율도 현행 40%에서 최대 70%까지 강화됩니다. 1년 미만 보유 시 70%, 1~2년 미만 보유 시 60%의 세율이 적용되면서 양도차익의 대부분이 세금으로 환수됩니다. 중과세율은 6월 1일 이후 양도분부터 적용되기 때문에 5월말까지 세금 회피용 매물이 상당히 풀릴 것으로 보입니다.

10. 전월세 신고제 시행

임대차3법에 포함된 전월세 신고제가 시스템 준비를 거쳐 2021년 6월 시행될 예정이다. 전월세 신고제는 계약 30일 이내에 계약당사자, 보증금, 임대료, 임대기간 등 계약 사항을 의무적으로 신고하는 제도로 신고 후 자동으로 확정일자가 부여된다. 주거용 오피스텔이 신고 대상으로 분류되는 데 반해 전입신고를 할 수 없는 ‘비주택’은 신고 대상에서 제외된다.

11. 3기 신도시 등 3만가구 사전청약 우선 진행

2021년 7월부터 3기 신도시 등 수도권에서 본 청약보다 1~2년 조기 공급하는 사전청약제가 시행됩니다. 7~8월 인천계양을 시작으로 9~10월 남양주 왕숙, 11~12월 고양창릉과 부천대장, 과천지구 등에서 차례로 진행될 예정입니다. 청약자격은 본 청약과 동일 기준이 적용되며, 거주요건은 사전청약 당시 해당 지역에 거주 중이면 신청할 수 있으나, 본 청약 시점까지 거주기간요건을 충족해야 합니다.